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2019上半年長沙樓市白皮書

2019年07月10日01:51:44 0731地產研究院

[提要]2019上半年已過,0731房產網《長沙樓市白皮書》如約而至,近二十年的堅持,只為鑄就行業典范。 住宅供應916萬平,成交847萬平;全市住宅均價8300元/平,五區均價10166元/平;五區商辦成交105萬平,二手房成交115萬平;陽光城、萬科、長房霸榜房企前三,銷售金額均超30億元;在這一串串數據的背后,長沙樓市的脈絡依稀可見。 今日,《2019上半年長沙樓市白皮書》重磅發布,六大章節——土地市場、住宅市場、置業者分析、商業地產、二手房、后市分析;六大榜單——住宅銷售金額榜、面積榜、別墅銷售榜、寫字樓銷售榜、公寓銷售榜、典型房企業績榜,用真實數據描繪長沙樓市發展軌跡。

    2019年上半年長沙土地供應情況

        1) 全市土地供應情況

    

     1.1整體土地供應情況

    

    上半年,全市土地一級市場總計掛牌供應253宗土地,總占地面積為1228.26萬平,環比增長10%,同比增長122%;建筑面積為2611.13萬平,環比增長5%,同比增長99%。

    今年上半年的供應量已經達到2018年全年的四分之三。一般情況下,下半年供應量會高于上半年。因此可以預見的是,2019年的土地供應量將大大超過2018年。

    1.2土地供應結構

    

    在上半年的全市供應土地中,工業用地供應量最大,建筑面積占總量的39%;其次是商住用地、第三是住宅用地。

    商住用地和住宅用地供應量同比增長明顯,主要原因有二:其一,內六區“限價地”供應量大;其二,6月底瀏陽市集中供應了40多宗商住類、住宅類土地,總供應量近150萬平方米。

    1.3供應趨勢

    

    今年1-6月土地供應可謂沒有“銀月”,只有“金月”。每月的供應量都在百萬平方米以上,平均每月供應占地面積超200萬平方米。

    而6月因為瀏陽大批量的土地集中掛牌出讓,因此一枝獨秀。

    1.4各行政區土地供應情況

    

    上半年,瀏陽市的供應量最大,其占地面積到達了408.16萬平方米,占總量的33%;建筑面積到達了840萬平方米,占總量的32%。其次是岳麓區,第三是寧鄉市。瀏陽市、寧鄉市、長沙縣供應量的大增,是上半年全市供應量環比、同比雙雙增長的主要原因。

    2) 內六區+長沙縣土地供應情況

     2.1土地供應情況

    

    上半年,內六區及長沙縣土地一級市場總計掛牌供應106宗土地,占全市的42%;總占地面積為614.22萬平方米,占全市的42%;供應的建筑面積為1423.05萬平方米,占全市的54%。

    2.2土地供應結構

    

    住宅用地供應的建筑面積占總量的17%、商住用地占32%、商業用地占10%、工業用地占41%。

    2.3供應趨勢

    

    上半年,內六區以及長沙縣平均每月供應的占地面積達102萬平方米。與往年不同的是,供應曲線的谷值并非出現在春節期間。

    2019年上半年長沙土地成交情況

    1) 全市土地成交情況

    

     1.1整體土地成交情況

    

    隨著上半年供應量的增長,全市成交量也持續著增長的勢頭。

    上半年,全市土地一級市場總計掛牌成交229宗土地,總占地面積為1118.77萬平方米,環比基本持平,同比增長110%;總成交建筑面積為2345.59萬平方米,環比基本持平,同比增長90%。

    1.2土地成交結構

    

    各類成交土地的占地與其供應量保持著一致。與2018年上半年相比,工業用地和住宅用地的成交都有成倍的增長,特別是住宅用地,無論是總占地面積還是建筑面積,都同比增長了數倍。

    1.3成交趨勢

    

    上半年全市土地成交曲線呈“V”字型。谷值意外的沒有出現在春節期間。1-6月中,每月平均的成交占地面積超186萬平方米。6月瀏陽市突然爆發的大批量成交,把它推到了第一的位置。

    1.4土地成交樓面價走勢

    

    上半年,瀏陽市和寧鄉市的成交量占全市的比例大,而它們的成交樓面價普遍低于其他地區。因此,即便上半年成交量大,但各類土地的成交樓面均價并未有大幅的變動,商業用地的樓面價甚至出現了下滑。

    1.5各行政區土地成交情況

    

    憑借6月集中的大批量供應,瀏陽市是上半年各區縣市中成交占比最大的,其占地面積占總量的36%;其次是岳麓區,占總量的16%;第三是長沙縣,占總量的14%。

    1.6成交土地溢價情況

    

    目前,房企拿地的目光都集中在六區及長沙縣,因此瀏陽市、寧鄉市這些地區的土地基本都是底價成交。

    而六區好地段的大多都是“雙限地”,地價有上限,溢價率低。因此,今年上半年成交土地雖多,但是高溢價土地少。

    而溢價率在10%以上的土地,大多是長沙縣的掛牌地塊。

    2) 內六區及長沙縣土地成交情況

    

     2.1土地成交情況

    

    上半年,內六區以及長沙縣土地一級市場總計掛牌成交101宗土地,占全市的44%;總占地面積為557.92萬平方米,占全市的50%。

    2.2土地成交結構

    

    在成交的所有土地中,工業用地占比最大,其建筑面積占總量的48%。其次是商住用地占23%,第三是住宅用地占19%,而商業用地占10%。

    2.3成交趨勢

    

    1-6月,六區及長沙縣平均每月成交土地的占地面積是97萬平方米。1月因為有多宗2018年12月底的掛牌土地流轉到1月成交,因此拉升了當月的成交量。

    2.4土地成交樓面價走勢

    

    上半年“限價地”的掛牌增多,帶動了商住用地和住宅用地的掛牌量,這使得它們的成交樓面價更加貼近市場的實際情況。

    2.5成交土地溢價率分布

    

    由于住宅用地和商住用地大多是“雙限地”,因此它們的溢價率都不高。

    而長沙縣的好地段土地都是自由競價,因此少數幾宗高溢價地都是來自長沙縣。

    2019年上半年長沙土地排行情況

    1) 成交樓面價TOP5

    

    2) 成交總價TOP5

    

    土地市場總結

    長沙在經歷了一年“住宅限購”的適應期后,2019年的政府、房企以及購房者三方再次在樓市中各自找到了適當的位置,長沙樓市進入了一個平穩階段。“平穩”帶來“有序”,“有序”代表“規律”,“規律”蘊含“利潤”。一個“平穩”、“有序”的市場環境,才會有“規律”,才能評估其中蘊含的“利潤”。而長沙有這樣一個環境,所以長沙2019年上半年的一級土地的招拍掛,爆了!

    1)半年成交222億元,供需同比、環比雙增長

    無論是供應、還是成交,它們的量都已達到2018年度總量的四分之三。一般情況下,下半年供應量會高于上半年。因此可以預見的是,2019年的土地供應量將大大超過2018年。

    2) 六區居住類土地七成來自“雙限地”

    上半年,“雙限地”掛牌成交了17宗,總占地面積為96.04萬平方米,占六區居住類土地成交總量的七,目前,“雙限地”是上半年六區居住類用地的主要來源。3) 岳麓區“雙限地”占三到四成

    上半年六區均有“雙限地”掛牌成交,其中以岳麓區的成交量最大,總計掛牌成交8宗,成交總占地面積為31.69萬平方米,占“雙限地”成交總量的33%;總建筑面積為111.77萬平方米,占總量的41%。

    4) 長房集團上半年拿地最多

    上半年,長房集團先后在開福、雨花、岳麓、寧鄉、瀏陽、郴州、長沙縣等地拿地,總計7宗,總成交金額達43.87億元,總占地面積為50.94萬平方米,總建筑面積為145.95萬平方米。

    這7宗土地都是居住類用地,包括三宗純住宅用地和四宗商住用地。

    5) 外地房企持續入長

    上半年,首次入長的房企又多了起來,比如招商蛇口,其下屬公司珠江依云房地產有限公司,搖得了天心書院路“雙限地”016號商住用地;南京金基搖得岳麓區“雙限地”035號限價地;清控科創(長沙)摘得岳麓區“單限地”022號限價地,廣州越秀的下屬公司武漢盛坤房地產開發有限公司搖得岳麓區“雙限地”038號用地。

    商 品 房 市 場

    

        供應情況

    

     1) 商品房供應情況

    

    從商品房供應來看,2019年上半年長沙市住宅供應1134.17萬平,同比增長6.24%,環比下降37.38%;其中內五區供應549.13萬平,同比增長1.41%、環比下降41.17%;四縣市供應585.04萬平,同比增長11.22%、環比下降32.70%。

    2) 住宅供應情況

    

    從住宅供應情況來看,2019年上半年長沙市住宅供應910.18萬平,同比增長6.93%,環比下降35.93%;其中內五區供應435.04萬平,同比增長6.94%、環比下降37.57%;四縣市供應475.14萬平,同比增長6.92%、環比下降34.35%。

     成交情況

    1) 商品房成交

    

    從商品房成交來看,2019年上半年長沙市商品房成交1058.42萬平,同比下降12.35%,環比下降27.66%;其中內五區成交558.20萬平,同比下降8.80%、環比下降36.55%;四縣市成交500.22萬平,同比下降16.01%、環比下降14.26%。

    2) 住宅成交

    

    從住宅成交來看,2019年上半年長沙市商品房成交846.77萬平,同比下降8.85%,環比下降26.38%;其中內五區成交439.80萬平,同比增長0.20%、環比下降32.51%;四縣市成交406.97萬平,同比下降16.96%、環比下降18.37%。

    價格趨勢

    1) 商品房價格

    

    從商品房成交價格來看,價格比較穩定。2019年上半年全市商品房成交均價為8754元/平;其中內五區成交均價為10734元/平;四縣市成交均價為6542元/平。

3.2住宅價格
從商品住宅成交價格來看,價格比較穩定。2019年上半年全市商品房成交均價為8300元/平;其中內五區成交均價為10166元/平;四縣市成交均價為6282元/平。

     供銷比走勢

    1) 商品房供銷比

    

    從整個商品房市場供銷走勢來看,基本處于供過于求的狀態,2019年上半年供銷比為1.07,單月來看,6月份最高,供銷比為1.33。

    2) 住宅供銷比

    

    從住宅市場來看,隨著市場熱度的下降,購房人群更趨理性,整個長沙的住宅市場供不應求向供過于求過渡,2019年上半年全市住宅供銷比為1.09。其中內五區住宅供銷比為0.99,四縣市住宅供銷比為1.17。

     各區縣情況

    1) 供應情況

    

    從各區縣供應來看,集中在雨花、岳麓、望城以及長沙縣。其中望城區居首,雨花區次之;兩者供應量均超過200萬平,最低的為芙蓉區,僅為17.44萬平。

    

    同整個商品房表現一樣,住宅供應同樣集中在雨花、岳麓、望城以及長沙縣。雨花區供應量最高,達到182.08萬平,芙蓉區表現最差,整個上半年幾乎無住宅新品入市,供應僅為1.42萬平。

    2) 成交情況

    

    從各區縣商品房成交情況來看,岳麓區成交量最高,超過200萬平,芙蓉區最低,僅為25.12萬平;從均價來看,開福區最高,達11462元/平,瀏陽最低,僅5868元/平。

    

    從各區縣住宅成交情況來看,同樣是岳麓區表現最突出,成交156.89萬平,芙蓉區最低,17.57萬方。成交均價也是岳麓區第一,10692元/平,瀏陽、寧鄉均價都在6000元/平以下,分別為5715元/平、5727元/平。

     各板塊住宅價格

    

    從各板塊住宅成交均價來看,上半年成交均價最高的為濱江新城板塊,成交均價為13093元/平;最低的為望城區政府板塊,成交均價僅為5900元/平。

     住宅成交排行榜

    1) 成交金額排行

     2) 成交面積排行

    從2019年上半年長沙住宅成交單盤排名情況來看,陽光城尚東灣上半年大量推貨,毫不意外的拿到了雙料銷冠。而成交排名情況也基本跟各區域的活躍度相符,排名前十的項目基本集中在雨花、岳麓以及長沙縣。

     3) 別墅成交排行榜

    房企集中度

    從房企集中度來看,2019年上半年集中度進一步提升,TOP20房企業績占比接近5成,達48.41%,TOP10房企業績占比達31.58%,前三房企的業績占比均超過4%,半年度業績上榜門檻超過10億。

    相較2018年,上榜企業發生較大變化,陽光城2018上半年未入榜單,2019年則直接占據榜首,萬科、保利、北辰、建發等房企依舊表現強勁;本土房企中,長房的領頭羊地位依舊不可撼動。

     置 業 者 分 析

    2019年上半年長沙市內六區+長沙縣新建商品住宅成交面積相較去年同期基本一致,成交金額同比略有上漲。成交面積為688萬㎡,同比下降3.47%,成交金額612億元,同比增長10.89%。

    購房者特征

    

     1) 年齡構成

    以26-35歲年齡段的購房者為主,占比接近5成。

    從購房者年齡來看,除26-35歲人群占比接近50%外,36-45歲人群占比19.97%,56歲以上置業者占比也有8.20%。

    2) 套均面積

    套均面積119.74平/套。

    從各年齡段購房套均面積來看,各年齡段套均購房面積均超過了100㎡,其中36-45歲人群購房套均面積最大,達到了126平/套,56歲以上人群其次,為124/套,26-35歲購房者置業套均面積最小,平均為116平/套。

    3) 來源地構成

    長沙本土以及地州市購房者二分天下。

    從購房者來源地來看,本省購房者為主,占比超過9成,原籍長沙以及湖南省地州市的占比基本相同,外省市購房人群占比8.33%。

    從排行榜來看,本省地州市購房者占比前三的為岳陽、邵陽以及益陽;外省市購房者占比前三的省份為湖北、江西、以及河南。

    置業特征分析

    1) 置業區域

    岳麓區為置業首選。

    從購房人群區域選擇來看,岳麓區、望城區、雨花區占比均超過20%,除了購房者的個人偏好之外,這三個區域住宅較高的推貨量也是一個重要原因。

    2) 置業面積

    90-120平面積段最高,占比36.01%。

    從購房者置業面積來看,90-120平面積段占比最高,達36.01%,其次為120-144平面積段的,占比34.07%。限購政策下,置業者越來越傾向于購買較大戶型的住房,開發商在開發規劃中,也傾向于較大戶型的房屋占比較高。

     3) 置業板塊

    金星北、武廣、星沙、梅溪湖為熱門

    金星北為最熱門置業板塊,占比16%,其次為武廣新城、星沙、梅溪湖板塊,總體來說,開福、天心、芙蓉區相對其他四區縣,置業熱度相對較低。

    價格特征

    

     1) 單價結構

    8000-10000元/平價格段占比最高,達34.56%。

    從內六區+長沙縣住宅成交單價來看,即使加上長沙縣和望城區這兩個住宅成交單價以8000元/平為主的區域,整個六區一縣的住宅成交單價仍舊以8000-10000元/平為主,占比達34.56%。其次為7000元/平以下價格段,占比29.88%。

    2) 總價結構

    單套成交總價以50-80萬為主,占比28.30%。

    從成交總價來看,總價80萬以下的,占比32.76%,其他各總價段占比差距不大,80-100萬、100-120萬、120-150萬以及150-200萬區間,占比都超過10%,200萬以上的占比也有9.24%。

    置業者分析總結

    購房者特征:26-35歲為人群為長沙購買新建商品住宅的主力軍,占比接近5成;從套均面積來看,置業者購房套均面積119.74平/套;從購房者來源地來看,長沙本土以及地州市占比接近。

    置業特征:從置業者區域偏好來看,岳麓區、雨花區、望城區為置業首選,而細分到板塊,金星北、星沙、梅溪湖、武廣為置業熱門板塊;以置業面積來看,90-120 ㎡以及120-140㎡為主,占比分別為36.01%、34.07%。

    價格特征:成交單價8000-10000元/㎡價格段為主,成交總價以80萬以下總價段為主。

     商 業 地 產

    

     商鋪市場

    

     1) 成交趨勢

    從內五區商鋪成交情況來看,2019年上半年長沙市內五區商鋪成交較去年下半年有明顯的下降,上半年累計成交僅為19.85萬㎡。

    2) 各區情況

    從內五區各行政區商鋪成交來看,岳麓區商鋪成交量最高,其次為雨花區,成交量分別為7.92萬平、5.63萬平;而從均價來看,則是開福區最高,成交均價24255元/平。

    3) 成交結構

    從內五區商鋪分層成交情況來看,成交基本集中在一層;而從均價來看,成交均價基本呈現雖所在樓層自下而上均價遞減的趨勢。

    從各面積段成交情況來看,主要以100㎡以下面積段為主,占比近八成;其中50㎡面積段成交占比58.19%,50-100㎡面積段占比28.83%。

    從各單價段成交情況來看,各面積段成交占比無較大差距,占比最高的是10000-20000元/平價格段,占比32.49%,最低的為10000元/平以下價格段,占比19.73%。

    從各總價段成交情況來看,商鋪成交以100萬以下總價段為主,占比超過5成。50萬以下總價段占比最高,為30.91%,最低的為150-200萬總價段,為11.94%。

    4) 各板塊商鋪價格

    從各板塊商鋪成交情況來看,成交均價最高的開福中心板塊,均價高達35357元/平;而成交量則是星沙、望城、武廣新城居前三。

     寫字樓市場

    

     1) 成交趨勢

    從近一年內五區寫字樓成交情況來看,2019年上半年內五區寫字樓成交處于較低水平,累計成交31.37萬方,上半年單月成交為6月份成交量最高,達10.58萬方。

    2) 各區情況

    從內五區各區寫字樓成交情況來看,同商鋪一樣,寫字樓成交同樣集中在岳麓區,占比5成左右,天心區成交量最低,僅為1.30萬方,而均價則是天心區最高,為16680元/平。

    3) 成交結構

    從內五區寫字樓各面積段成交情況來看,各面積段成交占比差距不大,最高的為200平以上面積段,占比為25.76%,最低的為150-200平面積段,占比13.44%。

    從內五區寫字樓各單價段成交情況來看,內五區寫字樓成交集中在10000-15000元/平價格段,占比達59.19%。

    從內五區寫字樓各總價段成交情況來看,各價格段差別不大,最高的為100-150萬總價段,成交占比為19.77%,最低的為50萬以下價格段,成交占比為12.55%。

    4) 各板塊寫字樓價格

    從各板塊寫字樓成交情況來看,天心中心板塊以均價17181元/平居首,而成交量則是梅溪湖板塊以超過10萬方遙遙領先。

    5) 寫字樓成交排行榜

    公寓市場

    

     1) 成交趨勢

    從內五區近一年的公寓成交來看,2019上半年公寓市場延續了2018年的熱度,上半年累計成交53.31萬方。

     2) 各區情況

    從上半年內五區各區公寓成交情況來看,成交集中在開福、雨花、岳麓三區,芙蓉、天心區成交量處于較低水平;成交均價開福區最高,為14543元/平。

    3) 成交結構

    從內五區各面積段公寓成交情況來看,成交量集中在35-50平面積段,占比超過6成,占比最低的為100平以上面積段的公寓,占比僅為0.39%。

    從內五區各單價段公寓成交情況來看,集中在10000-20000元/平價格段,占比最高的為12000-15000元/平價格段段,占比最低的為20000元/平以上價格段。

    從內五區各總價段公寓成交情況來看,集中在80萬 以下價格段,占比接近九成,50萬以下、50-80萬價格段占比分別達43.55%、45.28%。

    4) 各板塊公寓價格

    從各板塊公寓成交情況來看,開福中心板塊以均價17716元/平居首,成交量則是星沙、武廣、開福中心居前三,其中星沙板塊、武廣新城板塊上半年公寓的成交量均超過了10萬方。

    5) 公寓成交排行榜

    二 手 房 市 場

    

     成交情況

    從近一年內五區二手房成交情況來看,從去年下半年以來,二手房市場熱度明顯的下降;2019上半年二手房累計成交179.80萬平,其中二手住宅累計成交115.47萬平。

    一、二手住房成交對比

    從2018下半年開始,一、二手住宅成交量的比值快速拉升,并且保持在一個較高水平;2019年上半年新房市場熱度有所下降,比值有所下降,2019上半年內五區一、二手住宅成交比值為3.81。

    后 市 分 析

     土地市場

    對比去年和今年上半年的土地出讓情況,無論是從出讓面積還是出讓金額來講,今年上半年都是高于去年同期的。而對于長沙土地市場來說,從整年來看,土地出讓一般是集中于下半年,并且目前長沙土地市場成交率較高,很少出現土地流拍的狀況;因此,下半年的土地市場將延續上行態勢,2019年土地市場整體好于2018年將是意料之中的事。

    新房住宅

    房價走勢:從長遠來看,長沙房價穩中上行的趨勢短期內不會改變,但在目前穩房價、穩地價、穩預期的主基調下,長沙房價以穩為主房價不會出現大的波動,長沙保持房地產市場平穩健康發展的決心沒有變化,房價仍將以維穩為主。

    供需狀況:整體來說,目前長沙樓市的供需狀況已經發生扭轉。供應端,開發商加快推貨節奏、加大供貨力度;需求端,購房人群基數下降,購房者更加理性;供需兩端的變化,導致整體供需狀況轉向。6·25新政滿一年后,市場會有所變化,但影響力度有限,市場預期已經改變。

    非住宅市場

    商辦市場:2019上半年,整體來說商辦市場是處于一個比較低迷的狀態。商辦產品的體量一定是越來越大的,并且商辦產品的市場流動性和住宅比較起來也是偏弱的,所以面臨的競爭也是越來越激烈;區位、品質較好的商辦產品也可以做到不錯的去化速率,但更多的項目是舉步維艱,去化困難。總的來說,長沙樓市商辦市場的低迷狀態短期內不會發生改變,并且處于一個兩極分化的態勢。

    公寓市場:上半年長沙公寓供需都較為旺盛,但同時也應該注意到的是,目前長沙商業公寓體量龐大,并且供應量在持續快速增加中,供過于求的局勢一步步加劇,在市場轉冷之時,商辦性質的公寓產品所面臨的形勢或將更加艱難。在市場整體下行時期,公寓產品去化速度也將放緩,但部分區位優勢明顯、交通便捷、品質過硬、配套完善、投資回報率高的項目仍將受到購房者青睞。

    二手房市場

    自6·25新政以來,長沙二手房市場一路降溫,整體進入一個平淡期。調控政策的延續,一方面導致供應端可售房源減少;另一方面,新房市場供需狀況的轉變,導致部分購房者分流至新房市場,供需兩端的變化導致二手房市場的整體低迷。6月下旬二手房政策的調整讓部分不具備購房資格的人可加快半年拿到二手房房票以及部分達到4年標準的房源加入二手房市場,會助推一波行情,但不會發生根本性變化,低位企穩將是二手房市場短周期內的一個常態。

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